Kunnen we weer splitsen in Den Haag?

Laatste update: november 2023

Lees hier ons artikel over woningen kadastraal splitsen voor verkoop. 
Lees hier ons artikel over hoe je je woningen in de vrije sector kunt houden.

Sinds enkele jaren geldt er in Den Haag een splitsingsverbod. Niet meer splitsen; en dat terwijl er woningnood is! Wij merken inmiddels dat de politieke sfeer aan het kenteren is en dat er ook juridisch veel haken en ogen zitten aan het splitsingsverbod. Heel concreet zien we dat het ons recentelijk her en der weer lukt om splitsingen voor elkaar te krijgen in Den Haag en Rotterdam. Daarnaast lezen we in de media steeds vaker dat splitsen als dé oplossing voor de woningnood genoemd wordt. In dit artikel focussen wij op de ontwikkelingen in Den Haag.

Even terug: waarom we niet meer mogen splitsen

Er waren enkele jaren geleden volgens de gemeente veel argumenten om te stoppen met het splitsen van woningen. Een veel genoemde reden is dat Den Haag gezinnen in de stad wilde houden en daarom grote woningen in de woningvoorraad wilde houden. Het splitsen van woningen zou de woningvoorraad te veel fragmenteren, was het idee. Een andere reden is geweest dat de leefbaarheid zou verminderen. Tot slot werd het parkeerbeleid genoemd. Den Haag vond namelijk, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam, dat bij iedere woning een auto hoorde. De drukte op de straat beperkte dus het aantal te maken woningen.

Hoe de gemeente dit verbod heeft ingevoerd

Een splitsingsverbod is op basis van de hiervoor genoemde visie van de gemeente indertijd in enkele bestemmingsplannen verwerkt. Het maken van bestemmingsplannen kost echter veel tijd. Om dit te omzeilen heeft de gemeente Den Haag het splitsingsverbod in de huisvestingsverordening opgenomen. In theorie kan je dus wel een omgevingsvergunning krijgen voor het splitsen van een woning (bestemmingsplan), maar mag je deze vervolgens niet in gebruik nemen als woning (huisvestingsverordening).

Wat er sindsdien veranderd is

Sindsdien is er meer druk op de landelijke politiek gekomen voor het maken van woningen (zie een recent nieuwsbericht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hierover) en hebben juristen zich met succes over de houdbaarheid van het splitsingsverbod gebogen. Den Haag heeft losgelaten dat iedere woning een parkeerplek moet hebben. In de nieuwe parkeernota mag je ook gebruikmaken van deelmobiliteit, het openbaar vervoer of de fiets. Als je daarvoor kiest, dan kan je geen parkeervergunning meer krijgen, zoals dat ook in Amsterdam gebeurt. Om hiervoor te mogen kiezen, moet het pand aan verschillende eisen voldoen. Zo moeten er bijvoorbeeld fietsnietjes binnen een afstand van 50m van de woning zijn en zijn er eisen voor de nabijheid van het openbaar vervoer en parkeerplaatsen voor deelauto’s. Wij kennen de regels.

Waar wij mogelijkheden zien om te splitsen

  • In de wijken die zijn uitgesloten in de huisvestingsverordening.
  • Bij woningen, die vroeger gesplitst zijn geweest. In de politiek is hier een motie over aangenomen. Echter, er is (nog) geen regelgeving voor gemaakt. Wij hebben geen precedent waar dit gelukt is.
  • Bij zeer grote woningen met een WOZ waarde van ruim boven 1 miljoen euro. Dit proces zal eerst op haalbaarheid getoetst moeten worden met de jurist waar wij mee samenwerken, aangezien de gemeente ook hiervoor de regelgeving aan het aanscherpen is.
  • Als er in de huidige situatie short-stay plaatsvindt en er dus sprake is van een logiesfunctie i.p.v. een woonfunctie.
  • Als het pand momenteel geen woonfunctie heeft en je wilt er woningen in maken. Wij noemen dit ‘transformeren’.
  • Bij woningen waar een extra bouwlaag gerealiseerd mag worden zonder dat er een aanduiding ‘dakopbouw’ in het bestemmingsplan zit.
  • Als je het pand gesplitst hebt aangekocht voor 1 april 2007 of tussen 1 april 2007 en 1 januari 2017. Voor deze twee perioden gelden andere regels.
  • Als de splitsing van je pand aantoonbaar heeft plaatsgevonden na 1 november 2015 en voor 1 juli 2019 (let op: deze regel loopt binnenkort af).
  • Als een bestaande woning gesplitst is (legaal of illegaal) ten tijde van het ingaan van een nieuw bestemmingsplan, dan kan de rechter dit legaliseren.
  • TIP: Wanneer in het bestemmingsplan is aangegeven dat splitsen van een bestaande woning niet is toegestaan. Kan voor reeds gesplitste woningen toch een omgevingsvergunning voor het legaliseren aangevraagd worden. Indien aangetoond kan worden dat deze gesplitste woningen bestonden op moment van ingang van het bestemmingsplan, zal de gemeente de vergunning kunnen verlenen.

Let op: voorlopig zijn sommige van de bovenstaande processen nog geen makkelijke processen. Heel dikwijls schakelen wij een jurist in om voor specifieke situaties een goed advies te kunnen geven, daarom kunnen aan de bovenstaande punten geen rechten ontleend worden. Het is nog geen gelopen race, maar wij zien wel veel kansen en delen deze inzichten graag met je.

Lees ook de column van ons bureau op de website van de BNA.

Heb je zelf een pand, dat je wilt splitsen of transformeren? Laat het ons weten en wij kijken mee wat de mogelijkheden op jouw adres zijn! Kom bij ons langs. Maak een afspraak of loop zonder afspraak binnen binnen tijdens ons inloopspreekuur op vrijdagen van 15.30 tot 16.30. 

1-16332-kruisstraat-10-1200x600
Splitsing Rijksmonument in Leiden

In het centrum van Leiden hebben wij dit Rijksmonument uit 1650 gesplitst naar twee woningen. De begane grond woning heeft een kleine patio gekregen. Het dubbele bovenhuis heeft een dakterras. De monumentale status maakte van de woningsplitsing een echte puzzel. Hierbij moest goed afgewogen en gemotiveerd worden welke aanpassingen wel of niet werden gedaan. Voor de splitsing hebben wij de bouwtekeningen gemaakt ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente Leiden.

ga naar project
Oude V&D in ere hersteld

In 1903 is het pand aan de Boekhorststraat 107 als het eerste warenhuis van de Vroom & Dreesman in Den Haag gebouwd. De laatste jaren heeft het statige pand door leegstand en diverse verbouwingen echter zijn glans verloren. In 2014 zijn wij gevraagd om een ontwerp te maken voor de renovatie en transformatie van deze locatie, met als voornaamste doel het herstellen van de oude glorie van het pand en het terugbrengen van levendigheid in de straat.

ga naar project
Transformatie van bank naar appartementen
ga naar project
1-verbouwing-garage-naar-loftwoning-1200x600-1
Van garage naar loftwoningen

Het garage bedrijf, gelegen in het Statenkwartier in Den Haag, wordt getransformeerd naar 3 luxe loftwoningen. De garage is gesitueerd in de gehele plint van het bovenliggende woongebouw. In de open ruimte staan karakteristieke betonnen kolommen met betonnen balken. De vrije hoogte is ongeveer drie-en-een-halve meter. De industriële ruimte loopt onder het woongebouw door en heeft aan de achterzijde een lichtstraat en een pui naar een tuin.

ga naar project
16176-uo-pre-2018-09-18-website-3-1200x600
Herontwikkeling van kantoor naar short-stay hotel

Acht hotelappartementen maakten wij in dit oude kantoorgebouw aan de Haagse Bezuidenhoutseweg. Om dit gerealiseerd te krijgen is het pand tijdens de transformatie voorzien van een grote aanbouw op de begane grond, een dakopbouw, een lift en een nieuw balkon.

De appartementen zijn zo gepositioneerd dat ze geschakeld of niet geschakeld verhuurd kunnen worden. Dit wordt gedaan door middel van zogenoemde ‘connecting doors’: deuren die een flexibele, maar geluiddichte verbinding tussen twee appartementen vormen. De ‘connecting doors’ zijn dubbel uitgevoerd om de geluiddichtheid te garanderen en zijn zoveel mogelijk in de woonruimtes gepositioneerd.


ga naar project
41-tranformatie-architectenbureau-kantoor-1200x600-1
Een harmonieuze transformatie in de Zoutmanstraat

In de gemeente Den Haag is een groot tekort aan hoogwaardige appartementen. Dit bestaande kantoorgebouw aan de Zoutmanstraat biedt de kans om getransformeerd te worden naar een woongebouw. Canopy Investments en Rhodium Real Estate hebben deze kans opgepakt en in samenwerking met ons plannen uitgewerkt voor de transformatie. 

ga naar project